房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

【課程背景】
    建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增已經(jīng)5年了，但是大部分建筑房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員對(duì)增值稅還是把握不透，思維混亂，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，僅以發(fā)票為例，目前，很多建筑企業(yè)取得的發(fā)票中至少60%以上的發(fā)票不合規(guī)，有的企業(yè)可能高達(dá)80%以上，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)只學(xué)了一些“點(diǎn)”,沒有把握“面”，學(xué)會(huì)了一些“皮毛”，沒有把握住“實(shí)質(zhì)”，更沒有構(gòu)建起正確的增值稅思維。
    開票系統(tǒng)升級(jí)、金稅三期發(fā)力、聯(lián)合懲戒、黑名單、“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”、國(guó)地稅合并等嚴(yán)征管模式下，稅務(wù)稽查方式改變，稽查力度更大、稽查目標(biāo)更精準(zhǔn)，建筑房地產(chǎn)企業(yè)*的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)莫過于增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而防范增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又必須精通增值稅政策并靈活運(yùn)用。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),一筆業(yè)務(wù)同時(shí)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等多稅種，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更是不可忽視！

【課程收益】
    建筑房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理：以發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為重點(diǎn)，以項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為主線，以合同稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為源頭，以“四流合規(guī)”為標(biāo)準(zhǔn)，以控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、合法節(jié)稅為目標(biāo)，做好建筑房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作。
    本課程將全面解析建筑房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，從發(fā)票、項(xiàng)目、合同幾個(gè)角度全面解決建筑房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑難問題。本課程，旨在幫助企業(yè)有效防控嚴(yán)征管模式下的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)人員的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
欒老師不僅帶給你豐富的稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)技能，切實(shí)減輕納稅人稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，更是構(gòu)建你正確的稅務(wù)思維!只有具備稅務(wù)思維才能學(xué)好稅法！很多涉稅問題自然迎刃而解。

【課程大綱】
一、構(gòu)建正確的稅務(wù)思維，復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化
欒老師用豐富的案例讓你知道什么是稅務(wù)思維，怎樣高效學(xué)習(xí)稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)，怎樣在沒有“明確文件”下準(zhǔn)確“預(yù)測(cè)”政策，怎樣識(shí)別稅務(wù)謠言，怎樣事半功倍學(xué)會(huì)稅法。
二、新政解讀、案例分析及應(yīng)對(duì)（截至講課前重要新政策，根據(jù)需要講解）
三、40個(gè)真實(shí)稅案教你規(guī)避發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
（一）發(fā)票新系統(tǒng)帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（二）虛開發(fā)票的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及刑事風(fēng)險(xiǎn)，不是你想的那樣
（三）本是同樣的業(yè)務(wù)為何一個(gè)無(wú)罪一個(gè)獲刑14年
（四）真業(yè)務(wù)真發(fā)票為何被補(bǔ)稅
（五）應(yīng)開票未開票的大風(fēng)險(xiǎn) 
（六）虛開發(fā)票后即作廢為何被判虛開發(fā)票罪
（七）虛開發(fā)票沒用為何被判虛開發(fā)票罪 
（八）應(yīng)取得發(fā)票而未取得發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)
（九）自作聰明亂籌劃，自投羅網(wǎng)白忙活
（十） “對(duì)開”和“環(huán)開”專用發(fā)票 
（十一）公司注銷了涉嫌虛開發(fā)票也清查 
（十二）涉嫌虛開增值稅專用發(fā)票罪，犯罪情節(jié)輕微,檢察院竟然不起訴
 (十三) 《已證實(shí)虛開通知單》應(yīng)對(duì)
 (十四) 開票方不起訴，對(duì)受票方提起公訴
 (十五) 最高院指導(dǎo)案例
 (十六) 最高檢典型案例
（十七）發(fā)票審核四步法
（十八）怎樣保護(hù)自己
（十九）請(qǐng)正確理解以票控稅和信息管稅
四、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票特殊規(guī)定
（一）建筑服務(wù)發(fā)票開具基本規(guī)定
（二）一般納稅人提供建筑服務(wù)發(fā)票開具規(guī)定
（三）小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)發(fā)票開具規(guī)定
（四）建筑服務(wù)預(yù)收款發(fā)票開具規(guī)定
（五）總分包工程項(xiàng)目差額征稅及發(fā)票開具規(guī)定
（六）納稅人提供建筑服務(wù)扣除分包款應(yīng)取得合法有效憑證的規(guī)定
（七）第三方提供建筑服務(wù)開具發(fā)票的特殊規(guī)定
（八）建筑企業(yè)違法分包業(yè)務(wù)可否差額征稅與抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的疑難問題分析
（九）納稅人掛靠經(jīng)營(yíng)掛靠方與被掛靠方雙方的發(fā)票及財(cái)稅處理 
（十）銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具基本規(guī)定
（十一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)票開具規(guī)定
（十二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款發(fā)票開具規(guī)定
（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差額征稅及發(fā)票開具規(guī)定
（十四）建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)增值稅政策及發(fā)票開具總結(jié)
五、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
（一）扣稅憑證合法合規(guī)（8大方面判斷） 
（二）增值稅扣稅憑證的種類 
（三）增值稅扣稅憑證抵扣期限 
（四）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的情形 
（五）四流合規(guī)（單列一節(jié)） 
（六）不動(dòng)產(chǎn)抵扣 
（七）農(nóng)產(chǎn)品抵扣
（八）特殊政策 
六、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票開具時(shí)點(diǎn)全解析
（一）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、企業(yè)所得稅收入、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)時(shí)間的異同分析
（二）提前開票與延遲開票的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（三）開票時(shí)點(diǎn)常見誤區(qū)
七、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要準(zhǔn)確理解四流合規(guī)
（一）合同、發(fā)票、資金、業(yè)務(wù)四流合一
（二）三方抵賬協(xié)議、委托收款協(xié)議、委托付款協(xié)議
（三）四流不合一但稅法允許抵扣的特殊情形
八、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)外費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
（一）熟練運(yùn)用價(jià)外費(fèi)用相關(guān)稅法政策。 
（二）準(zhǔn)確判斷一項(xiàng)費(fèi)用（含代收、代墊款項(xiàng)）是否屬于價(jià)外費(fèi)用。 
（三）價(jià)外費(fèi)用的發(fā)票問題。 
（四）價(jià)外費(fèi)用營(yíng)改增前后的變化。 
（五）價(jià)外費(fèi)用與混合銷售、兼營(yíng)業(yè)務(wù)的區(qū)別 
（六）押金、保證金是否屬于價(jià)外費(fèi)用。 
（七）財(cái)政補(bǔ)貼是否屬于價(jià)外費(fèi)用。 
（八）稅務(wù)爭(zhēng)議事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)化解方法。 
（九）合同中的價(jià)外費(fèi)用條款需要特別關(guān)注的幾點(diǎn)涉稅事項(xiàng)。
九、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營(yíng)業(yè)務(wù)與混合銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
（一）兼營(yíng)、混合銷售怎樣準(zhǔn)確區(qū)分？
（二）兼營(yíng)、混合銷售在合同簽訂、發(fā)票開具、財(cái)稅處理上需要注意哪些事項(xiàng)？
（三）兼營(yíng)、混合銷售的錯(cuò)誤納稅籌劃是怎樣的？
（四）兼營(yíng)、混合銷售怎樣正確納稅籌劃？
（五）一表打盡兼營(yíng)、混合銷售各種情形的稅務(wù)處理。 
十、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
（一）增值稅視同銷售政策詳解
（二）增值稅視同銷售案例解析
（三）增值稅視同銷售與所得稅、土地增值稅視同銷售的區(qū)別
十一、建筑業(yè)工程項(xiàng)目計(jì)稅方法的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
（一）一表打盡建筑業(yè)重要稅收政策與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（二）建安營(yíng)改增對(duì)建筑方與建設(shè)方的影響與博弈<站在建設(shè)單位角度分析.docx>
（三）若是分包違反《建筑法》，比如將主體分包、多級(jí)分包，預(yù)繳稅款時(shí)能否扣除分包款后進(jìn)行預(yù)繳？
（四）建筑工程老項(xiàng)目判斷標(biāo)準(zhǔn) 
（五）建筑工程老項(xiàng)目判斷標(biāo)準(zhǔn)實(shí)質(zhì)重于形式還是形式重于實(shí)質(zhì)？ 
（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅方法嗎？
（七）新增建設(shè)服務(wù)老項(xiàng)目可否按照老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
（八）建筑安裝行業(yè)營(yíng)改增納稅人符合“老項(xiàng)目”的，選擇按照簡(jiǎn)易辦法征收方式，可否開具增值稅專用發(fā)票，對(duì)方取得專用發(fā)票后可否認(rèn)證抵扣？
（九）申報(bào)資料注意事項(xiàng) 
（十）建筑企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的工程項(xiàng)目，在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，可以扣除的分包款項(xiàng)包括哪些？
（十一）發(fā)包方代分包方發(fā)放的農(nóng)民工工資，代發(fā)的工資從應(yīng)付分包款中直接扣除，分包方能否將發(fā)包方代為發(fā)放的農(nóng)民工工資并入分包款中，向發(fā)包方開具增值稅專用發(fā)票？
（十二）建筑業(yè)增值稅、所得稅、會(huì)計(jì)收入的異同與協(xié)調(diào)
（十三）納稅人跨區(qū)經(jīng)營(yíng)的財(cái)稅處理 
（十四）總分包業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理 
十二、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)稅方法的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
一表掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理辦法 
（一）銷售額差額計(jì)稅的15個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
（二）預(yù)繳稅款 
（三）老項(xiàng)目怎么選擇計(jì)稅方式？ 
（四）代收的辦證等費(fèi)用是否繳稅？ 
（五）建設(shè)方支付的賠償款、提請(qǐng)竣工獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)是否繳稅？ 
（六）房地產(chǎn)公司代收的有線電視施工費(fèi)是否繳稅？ 
（七）預(yù)售環(huán)節(jié)收取的預(yù)收房款以及定金、訂金、誠(chéng)意金是否繳稅？ 
（八）未履行房屋銷售合同約定而沒收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？ 
（九）公共配套設(shè)施移交相關(guān)部門是否視同銷售？ 
（十）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 
（十一）精裝房的銷售 
（十二）買房送車位、買房贈(zèng)車、買房送“蘋果” 、買房送物業(yè)費(fèi)等類似業(yè)務(wù)稅務(wù)處理 
（十三）車庫(kù)、車位的處理 
（十四）售樓處、樣板間的處理 
（十五）售樓處的餅干、糖等免費(fèi)食品需要視同銷售嗎？ 
（十六）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷售嗎？ 
（十七）售樓處送黃金掛墜需要視同銷售嗎？ 
（十八）代墊首付 
（十九）銷售退回、銷售折讓 
（二十）購(gòu)房返稅 
（二十一）同一《施工許可證》下的開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅方法嗎？ 
（二十二）燃?xì)獬跹b費(fèi) 
（二十三）自行開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題
（二十四）開發(fā)項(xiàng)目出租和自用處理問題
（二十五）開發(fā)項(xiàng)目自用、出租、回租、轉(zhuǎn)租、免租處理問題
（二十六）代建工程財(cái)稅操作 
（二十七）財(cái)稅處理綜合案例 
十三、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特色業(yè)務(wù)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
（一）業(yè)務(wù)模式與組織架構(gòu)管理 
（二）外購(gòu)材料設(shè)備模式的管理 
（三）“甲供工程”、清包工模式的管理 
（四）材料設(shè)備內(nèi)部調(diào)撥或內(nèi)部租賃模式 
（五）自制材料模式 
（六）外部租賃模式稅收管理 
（七）專業(yè)分包和勞務(wù)分包風(fēng)險(xiǎn) 
（八）建筑勞務(wù)外包和勞務(wù)派遣的選擇 
（九）轉(zhuǎn)包風(fēng)險(xiǎn) 
（十）工程結(jié)算管理問題與應(yīng)對(duì) 
（十一）EPC 工程總承包項(xiàng)目 
（十二） BT、BOT、PPP模式稅收問題 
（十三）資質(zhì)共享問題 
（十四）聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目（掛靠經(jīng)營(yíng)） 
（十五）項(xiàng)目經(jīng)理承包制 
十四、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同條款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 
（一）真實(shí)案例告訴你合同條款涉稅風(fēng)險(xiǎn)有多大 
（二）通用合同13個(gè)涉稅條款風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì) 
（三）建筑施工合同10個(gè)涉稅條款分析與應(yīng)對(duì) 
（四）商品房銷售合同5個(gè)涉稅條款分析與應(yīng)對(duì) 

房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控