土增稅清算與審核應(yīng)對公開課

課程背景：    
房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)稅費貢獻占到地方財政的一半，由于房地產(chǎn)景氣度不足，政府為了解決財政壓力，開源節(jié)流并舉。一方面提振樓市消費、松綁住房限購政策；一方面開始發(fā)行包含50年期在內(nèi)的超長期特別國債。各級稅務(wù)部門也主動作為、挖潛增收，確保“顆粒歸倉”。
土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)三大主稅之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)獨有的稅種，尤其是清算規(guī)則復(fù)雜、工作內(nèi)容繁雜，涉及專業(yè)知識多，企業(yè)需要提供大量證明材料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如果經(jīng)驗不足將導(dǎo)致稅負(fù)彈性較大，因此受到稅務(wù)機關(guān)的重視。近期稅務(wù)總局統(tǒng)一部署，要求中介機構(gòu)全面退出土增稅清算審核服務(wù)，由稅務(wù)機關(guān)親自上陣審核。
另外，稅務(wù)機關(guān)也加大了土地增值稅征管力度，例如，深圳稅務(wù)稽查局對通知申報而拒不申報的行為認(rèn)定為偷稅，處以50%的罰款，如深稅三稽罰告〔2023〕158 號、深稅二稽罰〔2024〕13 號，而2024年中山市某置業(yè)公司因類似業(yè)務(wù)被稅務(wù)罰款約2.3億元。其他地方，以前核定征收的項目被撤銷，如南京稅務(wù)發(fā)布的建稅撤〔2023〕8號，企業(yè)注銷的要恢復(fù)稅務(wù)登記或者追究股東責(zé)任。
其實，降低土地增值稅也有規(guī)律可循，在總成本確定的前提下，企業(yè)提前進行合理規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、合理安排清算時點、選擇正確的成本分?jǐn)偡椒?、積極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

課程亮點：    
1．系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；
2．現(xiàn)場解決清算中焦點爭議問題；
3．全面分享千錘百煉的實戰(zhàn)思維；
4．全面剖析真實成功的籌劃案例。

課程大綱：
一、當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險和應(yīng)對措施
1．當(dāng)前土地增值稅清算形勢
2．中介機構(gòu)“被退出”土增稅清算審核的影響
3．廣東省土增稅清算管理規(guī)程（征求意見稿）的變化趨勢
4．土增稅“走逃失聯(lián)”能解決問題嗎

二、清算前期的籌劃與應(yīng)對
5．土增稅征管流程系統(tǒng)剖析
6．土增稅征收范圍確認(rèn)
7．金稅三期中土增稅稅源信息報告注意要點
8．項目報建前期的籌劃與布局
9．【案例】“一分法”、“二分法”哪個對企業(yè)有利
10．清算單位、分期的調(diào)整與補救
11．【案例】土增稅清算時點的把控與應(yīng)對
12．可售面積與清算面積的確認(rèn)
13．公配設(shè)施規(guī)劃的影響與應(yīng)對
14．票據(jù)的風(fēng)險管理與應(yīng)對

三、收入的確認(rèn)、籌劃
15．收入組成與確認(rèn)的時點處理
16．一般計稅下土增稅收入與成本的確認(rèn)
17．“買一贈一”的處理方法與收入確認(rèn)
18．【案例】價格偏低的風(fēng)險與合理利用
19．違約金、更名費、價外費用的處理
20．【案例】銷售時如何定價稅負(fù)更低

四、成本、費用的處理與籌劃
21．土地、開發(fā)成本剖析與處理
22．特殊拿地方式下土地價款的確認(rèn)
23．“限低價、競配建”土增稅清算方法
24．開發(fā)間接費與利息的處理
25．代收費用的稅務(wù)風(fēng)險與應(yīng)對
26．【劇透】各個扣除項目的管理與協(xié)調(diào)
27．【案例】拆遷補償費的分?jǐn)偺幚?br /> 28．【案例】成本分?jǐn)偡椒ǖ暮侠磉x擇
29．地下建筑的成本分?jǐn)傔x擇
30．無產(chǎn)權(quán)、人防車位各處置下稅務(wù)處理
31．開票“過多”帶來的風(fēng)險與應(yīng)對
32．層高系數(shù)法等特殊方法的運用

五、特殊問題的處理與應(yīng)對
33．土地出讓金分期付款利息的處理
34．【案例】紅線外配套設(shè)施的清算處理
35．代建管理費的處理方法
36．土增稅二次清算風(fēng)險管理
37．地下建筑怎么清算對企業(yè)更有利
38．【案例】關(guān)聯(lián)交易在土增稅中運用與風(fēng)險
39．如何利用裝修裝飾無風(fēng)險且能降低稅負(fù)
40．【案例】清算后企業(yè)虧損的退稅處理

六、清算實戰(zhàn)與籌劃分享
41．稅負(fù)動態(tài)測算模型的設(shè)計技巧
42．清算中其他地方利好政策的借鑒運用
43．清算審核發(fā)現(xiàn)其他稅種問題的應(yīng)對
44．征收方式的轉(zhuǎn)化協(xié)調(diào)
45．清算方案選擇與稅企關(guān)系協(xié)調(diào)
46．滯銷房產(chǎn)是低價轉(zhuǎn)讓還是先用
47．實戰(zhàn)案例分析

七、現(xiàn)場答疑交流

講師介紹：
牛魯鵬：知名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任北京稅收籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任深圳某房地產(chǎn)財稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理。金旭紅簽約講師、會員答疑專家、稅收籌劃顧問。從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢16年，擅長房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權(quán)設(shè)計、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已為140多家房地產(chǎn)企業(yè)260多個項目提供稅務(wù)咨詢服務(wù)，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實戰(zhàn)與案例精解》、《房地產(chǎn)全流程稅收籌劃與風(fēng)險應(yīng)對》（2023）等多部房地產(chǎn)財稅著作。主講課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應(yīng)對策略》《土地增值稅清算實戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對》《房地產(chǎn)業(yè)三大主稅關(guān)鍵業(yè)務(wù)風(fēng)險管控與籌劃應(yīng)對》等，課程貼合實務(wù)、實戰(zhàn)性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評。

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