【課程背景】

 根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一線會(huì)計(jì)人員的工作需要，我們根據(jù)截止2015年10月25日的稅收政策，結(jié)合營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和稅務(wù)檢查中主要問題，系統(tǒng)分析地產(chǎn)開發(fā)不同階段的重要稅務(wù)問題，幫助企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)掌握重點(diǎn)問題的解決方案，以降低企業(yè)稅收成本和稅收風(fēng)險(xiǎn)，改善您企業(yè)的資金緊張狀況，彰顯你的專業(yè)價(jià)值

一：房地產(chǎn)營(yíng)改增主要影響及對(duì)策分析

1．營(yíng)改增對(duì)工程造價(jià)的主要影響

2．營(yíng)改增對(duì)項(xiàng)目成本管理的影響

3．營(yíng)改增對(duì)產(chǎn)品定價(jià)的影響

4．營(yíng)改增對(duì)業(yè)績(jī)考核指標(biāo)銷售額、對(duì)項(xiàng)目投資與收入估算的影響

5．營(yíng)改增對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的影響（投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、資本利潤(rùn)率）

6．營(yíng)改增對(duì)項(xiàng)目投資與收入測(cè)算的影響（重點(diǎn)）

（投資估算表、資金計(jì)劃表、銷售出租收入及經(jīng)營(yíng)稅金估算表）

7．增值稅的稅負(fù)形成機(jī)制與營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)形成機(jī)制差異解析；

8．不同工程管理模式的影響（平行發(fā)包、施工總承包、工程總承包）

9．對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的影響解析

10．對(duì)不同項(xiàng)目拓展方式（合作開發(fā)）的影響解析

11．對(duì)銷售的影響解析

⑴ 不同銷售方式稅負(fù)差異顯著；

⑵ 自營(yíng)銷售、代理（境內(nèi)外）銷售、帶租約銷售、出租、經(jīng)營(yíng)權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓、托管、

證券化、眾籌。

⑶ 低成本營(yíng)銷、先租后售、以租代售、換房銷售、升值銷售、售后回購、售后返祖、租金抵月供等。

12．持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負(fù)差異解析

13．融資渠道與方式的選擇：（銀行貸款、預(yù)售、發(fā)行股票、房地產(chǎn)債券、地產(chǎn)信托、

REITS、私募融資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)）

14．營(yíng)改增對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響及對(duì)策

二：不同來源渠道取得或出售土地成本的構(gòu)成差異（重點(diǎn)）

1．招拍掛（凈地出讓、非凈地出讓）成本構(gòu)成

2．劃撥用地的成本構(gòu)成

3．購買在建工程

4．合營(yíng)式合作開發(fā)

5．融資型合作開發(fā)取得土地

6．土地置換

7．購買資產(chǎn)式收購項(xiàng)目公司

8．股權(quán)收購取得項(xiàng)目公司土地

9．投資者以土地出資

10．棚戶區(qū)改造取得土地

三：土地增值稅清算中常見的稅企爭(zhēng)議解析

1．營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅有關(guān)收入確認(rèn)差異解析

2．土地增值稅和企業(yè)所得稅有關(guān)成本、費(fèi)用和稅金扣除差異解析

3．企業(yè)成本計(jì)算對(duì)象的確定與清算單位的關(guān)系

4．土地成本和其他開發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ǎㄕ嫉孛娣e法、建筑面積法和土地估價(jià)法）

5．配建保障房如何處理更合適

6．同一項(xiàng)目的清算方法是否可以變更

7．紅線外支出的處理

8．車位的不同成本分?jǐn)偡椒?/span>

9．會(huì)所的不同處理方法對(duì)清算的影響

10．別墅按套或按類清算的爭(zhēng)議

11．如何讓選擇清算時(shí)點(diǎn)（早清算還是晚清算）

四：建安階段的核心財(cái)稅問題解析

1．建安階段的會(huì)計(jì)科目設(shè)計(jì)

2．合同與發(fā)票管理

3．電梯、空調(diào)、門、窗、排水設(shè)備、消防器具、智能化設(shè)備、幕墻、信報(bào)箱、潔具、家具、五金、鋼結(jié)構(gòu)等，在總包合同中應(yīng)當(dāng)約定甲供還是乙供？

4．總包合同中建筑材料（鋼筋、混凝土）乙供，開發(fā)公司需承擔(dān)3.18%的營(yíng)業(yè)稅及附加？

5．精裝修業(yè)務(wù)，涂料、墻磚、電線、燈具、園林設(shè)備或林木應(yīng)當(dāng)甲供還是乙供？

6．幕墻、門窗、定制家具、鋼結(jié)構(gòu)向生產(chǎn)廠商直采的節(jié)稅原理

7．代墊水電費(fèi)的處理

8．裝修費(fèi)用的處理（商品房住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則）

9．精裝修家電和家具的處理（渝地稅（2011）221號(hào)）

10．扣留的質(zhì)保金需要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？

11．對(duì)外付匯境外設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)費(fèi)（室內(nèi)設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、城市綜合體整體

建筑設(shè)計(jì)）需要繳納10%的預(yù)提所得稅？

12．基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和開發(fā)間接費(fèi)的稅務(wù)審核

五：銷售階段的核心財(cái)稅問題解析

1．到底什么樣的收入無需繳納營(yíng)業(yè)稅？

（“應(yīng)稅收入”與“非應(yīng)稅收入”的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)）

2．預(yù)征模式存在的主要問題

3．眾籌模式售房的主要財(cái)稅問題解析（業(yè)內(nèi)3種銷售創(chuàng)新）

4．產(chǎn)品應(yīng)該如何定價(jià)

5．租賃保證金是否應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅

6．“交1000抵1萬”銷售業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何操作業(yè)務(wù)流程、合同價(jià)款、開具發(fā)票？

7．老業(yè)主推薦新客戶贈(zèng)送免物業(yè)管理費(fèi)如何操作最節(jié)稅

8．物業(yè)公司免收的管理費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)視同銷售仍然確認(rèn)會(huì)計(jì)收入、申報(bào)營(yíng)業(yè)稅？

是否還負(fù)有代扣老業(yè)主20%的個(gè)人所得稅的義務(wù)？

9．開盤現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)品活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)確認(rèn)為“銷售費(fèi)用”還是“營(yíng)業(yè)外支出”

公司是否負(fù)有代扣20%個(gè)人所得稅的義務(wù)？

10．“買房送車位”業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何約定合同條款以減少稅務(wù)糾紛

11．銷售精裝房按毛坯確認(rèn)收入并預(yù)提裝修成本，另簽無償贈(zèng)送裝修合同的危害

12．分時(shí)度假會(huì)員模式的稅收好處

13．房產(chǎn)稅的籌劃思路

14．會(huì)計(jì)亂用銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用，預(yù)提部分費(fèi)用的危害

六：資金管理中的核心財(cái)稅問題

1．借款費(fèi)用或利息費(fèi)用的稅務(wù)處理解析

2．集團(tuán)企業(yè)資金集中的模式（轉(zhuǎn)貸的稅收利益）

3．明股實(shí)債融資對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅影響

4．民間借貸的利息費(fèi)用的稅前處理思路

5．借款費(fèi)用的資本化與費(fèi)用化對(duì)兩稅清算的影響差異

6．資產(chǎn)證券化存在的主要問題解析及規(guī)避（法律、財(cái)務(wù)、稅務(wù)）

7．PPP項(xiàng)目的主要財(cái)稅問題解析

七：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的協(xié)調(diào)

1．三稅種的區(qū)別和聯(lián)系

2．實(shí)現(xiàn)規(guī)劃、拿地、建設(shè)和銷售等業(yè)務(wù)與稅務(wù)管理呼應(yīng)

3．土地增值稅和企業(yè)所得稅的主要差異

八：項(xiàng)目出售的主要財(cái)稅問題解析

1．項(xiàng)目出售和資產(chǎn)剝離的區(qū)別

2．出售股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的財(cái)稅問題解析

3．出售資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要財(cái)稅問題解析

4．股權(quán)劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要財(cái)稅問題解析

5．債轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要財(cái)稅問題解析

6．企業(yè)分立方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要財(cái)稅問題解析

7．項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給上市公司的財(cái)稅問題解析  

九：現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，專家開放時(shí)間，解答學(xué)員涉稅疑難問題。 講師介紹：王老師

我公司特聘首席財(cái)稅導(dǎo)師，教授，武漢大學(xué)在讀博士。注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師。資本運(yùn)作高手，地產(chǎn)私募專家，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究員，國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)派納稅籌劃專家；《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異分析》主編，中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)資格認(rèn)證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨(dú)立董事，某會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會(huì)計(jì)師，多家銀行和多家證券公司的財(cái)稅顧問，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國(guó)有企業(yè)集團(tuán)的稅務(wù)顧問。          

具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。在多年的財(cái)稅咨詢實(shí)踐中，對(duì)各類企業(yè)的投融資運(yùn)作管理有非常深入的研究。先后在全國(guó)各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理要點(diǎn)及節(jié)稅方案設(shè)計(jì)》、《如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購》等課題500余場(chǎng)，受訓(xùn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員多達(dá)上萬人。

培訓(xùn)風(fēng)格以實(shí)務(wù)見長(zhǎng)，知識(shí)淵博、理論功底深厚。采用互動(dòng)教學(xué)，內(nèi)容充實(shí)新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻，深受學(xué)員好評(píng)，在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽(yù)，被譽(yù)為“財(cái)稅通”。

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