地產(chǎn)業(yè)成本核算公開課

【課程背景】   
新公司法、新發(fā)票實(shí)施細(xì)則實(shí)施、“兩會(huì)”樓市問題聚焦帶來哪些財(cái)稅法問題？如何應(yīng)對防控風(fēng)險(xiǎn)？如何提前布局、未雨綢繆？是地產(chǎn)財(cái)稅人員不得不面臨的新挑戰(zhàn)，也是必須解決的問題。
金稅四期已經(jīng)上線、數(shù)電票穩(wěn)步推行、數(shù)字人民幣開始試點(diǎn)，以數(shù)治稅大網(wǎng)已經(jīng)撒開，大數(shù)據(jù)“畫像”、稽核比對、預(yù)警評估將于企業(yè)如影隨形，地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)裸露，稅務(wù)局成為最懂你的人。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，成本費(fèi)用核算復(fù)雜，涉稅種類多，財(cái)稅“灰色”地帶多，稅收風(fēng)險(xiǎn)大。
開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用核算結(jié)轉(zhuǎn)是地產(chǎn)企業(yè)重中之重，同樣一個(gè)項(xiàng)目不同的成本對象劃分、同樣一個(gè)事項(xiàng)不同的會(huì)計(jì)處理、同樣的一筆費(fèi)用不同的結(jié)轉(zhuǎn)方法稅負(fù)差異巨大，如何進(jìn)行恰當(dāng)?shù)某杀竞怂憬Y(jié)轉(zhuǎn)，是地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員基本功，也是降低稅負(fù)和防范稅收風(fēng)險(xiǎn)的必殺技。
核心問題必須“吃透”并重點(diǎn)關(guān)注，才是大數(shù)據(jù)稽查的應(yīng)對之策；合理規(guī)劃，稅務(wù)優(yōu)化是應(yīng)對行業(yè)下行的財(cái)稅良方。

【主講專家】
李國華：注冊會(huì)計(jì)師，注冊稅務(wù)師、資產(chǎn)評估師、全國管理咨詢師；北京財(cái)稅研究院研究員；*財(cái)經(jīng)大學(xué)、北京國家會(huì)計(jì)學(xué)院、河北財(cái)經(jīng)學(xué)院等院校特聘講師；我司首席稅務(wù)咨詢師、*實(shí)戰(zhàn)派稅務(wù)專家。現(xiàn)擔(dān)任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評估等稅務(wù)顧問工作。從事稅務(wù)工作20余年，熟悉稅收征管工作的實(shí)際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個(gè)城市舉辦過財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，深受業(yè)內(nèi)人士好評。在培訓(xùn)中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評，業(yè)內(nèi)稱為“實(shí)戰(zhàn)大師、金牌講師”。

【培訓(xùn)對象】
各地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊會(huì)計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程收益】
未雨綢繆 — 了解大勢、防控風(fēng)險(xiǎn)、提前謀劃；
打牢基礎(chǔ) — 掌握開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用核算結(jié)轉(zhuǎn)等核心問題財(cái)稅處理；
扎緊籬笆 — 理清涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并及時(shí)防范；
運(yùn)籌畫策 — 拓展思維、業(yè)務(wù)規(guī)劃、優(yōu)惠運(yùn)用、降低稅負(fù)；
雙管齊下 — “講故事”+重證據(jù)；
提升能力 — 并購重組、架構(gòu)調(diào)整、重整注銷。

【課程大綱】
第一部分：新經(jīng)濟(jì)形式下地產(chǎn)財(cái)稅法風(fēng)險(xiǎn)管控及優(yōu)化
一、新公司法帶來的財(cái)稅焦點(diǎn)及防控謀劃布局
1、股東認(rèn)繳出資期限最長5年對公司架構(gòu)布局影響
2、老公司認(rèn)繳過渡期的誤區(qū)
3、減資、撤資、增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、注銷財(cái)稅法風(fēng)險(xiǎn)多多、籌劃多多
4、定向分紅被稅務(wù)認(rèn)可的核心點(diǎn)是什么？
5、放寬一人有限責(zé)任公司設(shè)立限制的“喜與憂”
6、豎向與橫向法人人格的否定制度帶來哪些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)？
二、新發(fā)票實(shí)施細(xì)則財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及防控策略
1、新發(fā)票實(shí)施細(xì)則有哪些變化？帶來哪些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)？如何管控和謀劃？
2、數(shù)電票和新實(shí)施細(xì)則的“曖昧”關(guān)系及稽查重點(diǎn)的變化
3、異常增值稅扣稅憑證必須做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出嗎？轉(zhuǎn)出后還能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅嗎？
4、異常憑證能否在所得稅和土增前扣除？
三、“兩會(huì)”樓市聚焦問題財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防范及謀劃布局
1、“房住不炒”定位，完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系下如何未雨綢繆？
2、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需要關(guān)注哪些財(cái)稅問題？
3、財(cái)稅如何跟上“高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)”的步伐？
4、推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對地產(chǎn)的影響和謀劃
5、“該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組”信號下財(cái)稅如何應(yīng)對和謀劃
6、預(yù)征率和計(jì)稅毛利率高，多預(yù)繳稅金問題突出能否化解？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和
規(guī)劃？
四、新稽查環(huán)境和新手段

第二部分：地產(chǎn)業(yè)成本核算結(jié)轉(zhuǎn)深度剖析及稅務(wù)優(yōu)化
一、開發(fā)產(chǎn)品制造成本法核算要點(diǎn)及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控
1、開發(fā)產(chǎn)品成本歸集和分配方法
2、成本對象和期間費(fèi)用
3、直接成本、間接成本和共同成本
4、已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象
5、已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)
6、靈魂拷問：建房發(fā)生的所有支出均影響利潤嗎？影響應(yīng)納稅所得額嗎？
7、案例剖析：不懂成本費(fèi)用，賣了自己還替別人數(shù)錢
8、計(jì)稅成本核算一般程序 — 7大步驟：
二、合理的劃分成本對象 - 6種劃分原則財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧
1、成本對象、清算項(xiàng)目傻傻分不清楚
2、6種劃分原則深度剖析
3、公共配套可以作為成本對象？每一棟樓是否都要作為一個(gè)成本對象？
4、混淆成本對象、混淆完工成本對象與未完工成本對象是成本稽查的重點(diǎn)
三、歸集開發(fā)成本 - 6類成本科目、3類成本項(xiàng)目財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧
1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)核算的內(nèi)容及審核要點(diǎn)
2、土地拍拍傭金土地增值稅清算時(shí)可以計(jì)入土地成本扣除
3、土地使用稅、土地閑置費(fèi)可否計(jì)入開發(fā)成本？
4、銷項(xiàng)稅額抵減扣除的土地價(jià)款中是否包含市政配套費(fèi)？
5、母公司拿地子公司運(yùn)營涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及規(guī)劃策略
6、紅線外支出是否可以計(jì)入地價(jià)款？能進(jìn)基礎(chǔ)和配套嗎？
7、政府資金返還是否可以沖減地價(jià)款？
8、回遷房建造支出財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧
9、建筑安裝工程費(fèi)核算的內(nèi)容及審核要點(diǎn)
10、財(cái)務(wù)人員必須了解的建安成本指標(biāo)
11、工程預(yù)決算在成本列支中的指導(dǎo)作用
12、基礎(chǔ)和公共配套費(fèi)核算的內(nèi)容及審核要點(diǎn)
13、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套之爭就是可售面積之爭
14、開發(fā)間接費(fèi)核算的內(nèi)容及審核要點(diǎn)
15、開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用入賬技巧及風(fēng)險(xiǎn)管控
16、土增與所得稅成本列支標(biāo)準(zhǔn)的6大區(qū)別
17、營銷設(shè)施費(fèi)用核算技巧及稅收風(fēng)險(xiǎn)把控
18、實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧
19、4類預(yù)提費(fèi)涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧
20、待攤費(fèi)用涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧
四、分配共同成本 – 4 + N種分配方法財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧
1、成本核算分?jǐn)傊笇?dǎo)的原則
2、占地面積法財(cái)稅處理要點(diǎn)及案例實(shí)操
3、一次性取得土地分期開發(fā)如何分配？有哪些技巧
4、土地成本 — 先橫向再縱向
5、占地面積、投影面積、樓座面積、占地總面積、建筑用地面積，你能分的
清嗎？
6、裙樓土地成本的分?jǐn)偅ㄍ换A(chǔ)+各有獨(dú)立基礎(chǔ)）
7、地下車位是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 8、建筑面積法財(cái)稅處理要點(diǎn)及案例實(shí)操
9、直接成本法財(cái)稅處理要點(diǎn)及案例實(shí)操
10、預(yù)定造價(jià)法財(cái)稅處理要點(diǎn)及案例實(shí)操
11、層高系數(shù)法 — 商住一體樓劃分要點(diǎn)及案例實(shí)操
12、特別法 — 成本加成方法 + 實(shí)際合理方法 + 銷售收入比例法 + 售價(jià)系數(shù)法
五、確定完工標(biāo)準(zhǔn) — 三種標(biāo)準(zhǔn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧
1、完工標(biāo)準(zhǔn) — 會(huì)計(jì)核算和稅收處理的分水嶺
2、不可忽視的“3個(gè)無論”
3、完工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)操處理技巧
4、思考：某小區(qū)有20棟樓由一個(gè)建筑公司建造，成本無法分開，10棟已經(jīng)
做了完工備案，10棟沒有做完工備案，該小區(qū)是否完工？
六、單位工程成本確認(rèn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧
1、單位工程成本如何計(jì)算？
2、總成本確認(rèn)財(cái)稅差異處理及風(fēng)險(xiǎn)把控
3、可售面積確認(rèn)財(cái)稅要點(diǎn)把   控
4、后期取得票據(jù)是否可以更改單位工程成本？
5、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何通過單位工程成本判斷成本是否作假？
6、尾房銷售中單位工程成本確認(rèn)及處理技巧
七、銷售成本核算財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)把控及實(shí)操技巧
1、銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)財(cái)稅要點(diǎn)及處理技巧
2、成本結(jié)轉(zhuǎn)中常見的舞弊手段
3、案例實(shí)操：成本結(jié)轉(zhuǎn)的計(jì)算過程及賬務(wù)處理
4、舊房銷售成本核算及風(fēng)險(xiǎn)管控
八、后續(xù)成本的二次調(diào)整財(cái)稅核算要點(diǎn)及實(shí)操技巧
思考：已經(jīng)銷售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本是否需要追溯調(diào)整？

第三部分：收入核算確認(rèn)深度剖析及稅務(wù)優(yōu)化
1、地產(chǎn)企業(yè)四類收入及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控
2、售房收入類型及財(cái)稅要點(diǎn)把控
3、代收費(fèi)用核算及3大稅種涉稅要點(diǎn)處理
4、視同銷售各稅種財(cái)稅差異比對及風(fēng)險(xiǎn)管控
5、以房抵工程款財(cái)稅核算要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)把控
6、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低何種情況可視為有正當(dāng)理由？
7、精裝房銷售收入成本財(cái)稅核算及風(fēng)險(xiǎn)管控
8、車庫財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控及誤區(qū)處理
9、地產(chǎn)企業(yè)虧損向前彌補(bǔ)涉稅要點(diǎn)把控及案例剖析
10、房屋代建涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及規(guī)劃策略

第四部分：并購重組、架構(gòu)調(diào)整財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及規(guī)劃策略
1、并購重組是地產(chǎn)企業(yè)突破當(dāng)前困境的出路指引
2、并購重組中的誤區(qū)和陷阱
3、合理運(yùn)用并購重組優(yōu)惠政策降低稅負(fù)
4、地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行最優(yōu)稅負(fù)布局？
5、注銷清算程序及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控
6、注銷不可忽視的財(cái)稅法風(fēng)險(xiǎn)及案例實(shí)操技巧

地產(chǎn)業(yè)成本核算公開課