地產業(yè)成本核算結轉公開課

【課程背景】 
兩高的《關于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問題的解釋》橫空出世，陰陽合同、以他人名義分解收入和財產、虛列支出、虛抵進項稅額或者虛報專項附加扣除、提供虛假材料騙取稅收優(yōu)惠、編造虛假計稅依據、虛假納稅申報及不申報等行為都將涉及刑事責任，危害稅收征管刑事案件條件更加清晰，企業(yè)和財稅人員刑事風險劇增？如何在“人在江湖、身不由己”情況下獨善其身，遠離刑事處罰，是目前頭等大事。
新公司法、新注冊資本登記管理制度、新發(fā)票實施細則實施、“兩會”樓市問題聚焦、4.30*政治局會議重磅定調房地產帶來哪些財稅法問題？如何應對防控風險？如何提前布局、未雨綢繆？是的地產財稅人員不得不面臨的新挑戰(zhàn)，也是必須解決的問題。
金稅四期已經上線、數(shù)電票穩(wěn)步推行、數(shù)字人民幣開始試點，以數(shù)治稅大網已經撒開，大數(shù)據“畫像”、稽核比對、預警評估將于企業(yè)如影隨形，地產業(yè)財稅風險裸露，稅務局成為最懂你的人。
房地產企業(yè)開發(fā)周期長，成本費用核算復雜，涉稅種類多，財稅“灰色”地帶多，稅收風險大。開發(fā)產品成本費用核算結轉是地產企業(yè)重中之重，同樣一個項目不同的成本對象劃分、同樣一個事項不同的會計處理、同樣的一筆費用不同的結轉方法稅負差異巨大，如何進行恰當?shù)某杀竞怂憬Y轉，是地產財務人員基本功，也是降低稅負和防范稅收風險的必殺技。
核心問題必須“吃透”并重點關注，才是大數(shù)據稽查的應對之策；合理規(guī)劃，稅務優(yōu)化是應對行業(yè)下行的財稅良方。

【主講專家】
李國華：注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；*財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；我司首席稅務咨詢師、*實戰(zhàn)派稅務專家?，F(xiàn)擔任多家大中型房地產企業(yè)和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務實戰(zhàn)經驗，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業(yè)內人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，業(yè)內稱為“實戰(zhàn)大師、金牌講師”。

【培訓對象】
各房地產開發(fā)公司主管財稅的總經理、財稅總監(jiān)、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經辦人員。  

【課程背景】     
未雨綢繆 — 了解大勢、防控風險、提前謀劃；
打牢基礎 — 掌握開發(fā)產品成本費用核算結轉等核心問題財稅處理；
扎緊籬笆 — 理清涉稅風險點并及時防范；
運籌畫策 — 拓展思維、業(yè)務規(guī)劃、優(yōu)惠運用、降低稅負；
雙管齊下 —“講故事”+ 重證據；
提升能力 — 并購重組、架構調整、重整注銷。

【課程大綱】
第一部分：新經濟形式下地產財稅法風險管控及優(yōu)化
一、兩高*司法解釋 — 刑事風險加劇，如何規(guī)避？
1、哪些規(guī)定讓財稅人員的刑事風險劇增？
2、“財稅常規(guī)操作”入刑，財稅人員何去何從？
3、無票支出未做納稅調整是否屬于逃稅罪？
4、未做進項稅轉出而多抵是否存在刑事風險？
5、股權轉讓漏繳超過5年稅務機關還有權追繳嗎？
6、企業(yè)主動補正申報納稅后是否構成偷稅？
7、遠離刑事風險的3大途徑？
8、如何在日常財稅處理上“摘清”自己的刑事責任？
二、新公司法、新注冊資本登記管理制度帶來的財稅焦點及防控謀劃布局
1、股東認繳出資期限最長5年對公司架構布局影響
2、老公司認繳過渡期的誤區(qū)
3、減資、撤資、增資、股權轉讓、注銷財稅法風險多多、籌劃多多
4、定向分紅被稅務認可的核心點是什么？
5、放寬一人有限責任公司設立限制的“喜與憂”
6、豎向與橫向法人人格的否定制度帶來哪些財稅風險？
三、新發(fā)票實施細則財稅風險剖析及防控策略
1、新發(fā)票實施細則有哪些變化？帶來哪些財稅風險？如何管控和謀劃？
2、數(shù)電票和新實施細則的“曖昧”關系及稽查重點的變化
3、異常增值稅扣稅憑證必須做進項稅額轉出嗎？轉出后還能抵扣進項稅嗎？
4、異常憑證能否在所得稅和土增前扣除？
四、“兩會”“4.30”樓市聚焦定調財稅風險防范及謀劃布局
1、“房住不炒”定位，完善“市場 + 保障”的住房供應體系下如何未雨綢繆？
2、構建房地產發(fā)展新模式需要關注哪些財稅問題？
3、財稅如何給上“高質量、新科技、好服務”的步伐？
4、推進“平急兩用”公共基礎設施建設對地產的影響和謀劃
5、“該破產的破產，該重組的重組”信號下財稅如何應對和謀劃
6、預征率和計稅毛利率高，多預繳稅金問題突出能否化解？如何規(guī)避風險和規(guī)劃？
7、如何應對消化存量和優(yōu)化增量住房？如何把控財稅風險？
8、“補貼”、“換新購”、“以舊換新”模式、并購重組優(yōu)惠多多、風險多多
五、新稽查環(huán)境和新手段

第二部分：地產業(yè)成本核算結轉深度剖析及稅務優(yōu)化
一、開發(fā)產品制造成本法核算要點及財稅風險把控
1、開發(fā)產品成本歸集和分配方法
2、成本對象和期間費用
3、直接成本、間接成本和共同成本
4、已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象
5、已銷開發(fā)產品、未銷開發(fā)產品和固定資產
6、靈魂拷問：建房發(fā)生的所有支出均影響利潤嗎？影響應納稅所得額嗎？
7、案例剖析：不懂成本費用，賣了自己還替別人數(shù)錢
8、計稅成本核算一般程序 — 7大步驟
二、合理的劃分成本對象 — 6種劃分原則財稅風險把控及實操技巧
1、成本對象、清算項目傻傻分不清楚
2、6種劃分原則深度剖析
3、公共配套可以作為成本對象？每一棟樓是否都要作為一個成本對象？
4、混淆成本對象、混淆完工成本對象與未完工成本對象是成本稽查的重點
三、歸集開發(fā)成本 － 6類成本科目、3類成本項目財稅風險把控及處理技巧
1、土地征用費及拆遷補償費核算的內容及審核要點
2、土地拍拍傭金土地增值稅清算時可以計入土地成本扣除
3、土地使用稅、土地閑置費可否計入開發(fā)成本？
4、銷項稅額抵減扣除的土地價款中是否包含市政配套費？
5、母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及規(guī)劃策略
6、紅線外支出是否可以計入地價款？能進基礎和配套嗎？
7、政府資金返還是否可以沖減地價款？
8、回遷房建造支出財稅風險把控及處理技巧
9、建筑安裝工程費核算的內容及審核要點
10、財務人員必須了解的建安成本指標
11、工程預決算在成本列支中的指導作用
12、基礎和公共配套費核算的內容及審核要點
13、基礎設施和公共配套之爭就是可售面積之爭
14、開發(fā)間接費核算的內容及審核要點
15、開發(fā)間接費用和開發(fā)費用入賬技巧及風險管控
16、土增與所得稅成本列支標準的6大區(qū)別
17、營銷設施費用核算技巧及稅收風險把控
18、實際發(fā)生的開發(fā)成本涉稅要點把控及處理技巧
19、4類預提費涉稅要點把控及處理技巧
20、待攤費用涉稅要點把控及處理技巧
四、分配共同成本 — 4 + N種分配方法財稅風險把控及實操技巧
1、成本核算分攤指導的原則
2、占地面積法財稅處理要點及案例實操
3、一次性取得土地分期開發(fā)如何分配？有哪些技巧
4、土地成本 — 先橫向再縱向
5、占地面積、投影面積、樓座面積、占地總面積、建筑用地面積，你能分的清嗎？
6、裙樓土地成本的分攤（同一基礎 + 各有獨立基礎）
7、地下車位是否分攤土地成本？
8、建筑面積法財稅處理要點及案例實操
9、直接成本法財稅處理要點及案例實操
10、預定造價法財稅處理要點及案例實操
11、層高系數(shù)法 — 商住一體樓劃分要點及案例實操
12、特別法 — 成本加成方法 + 實際合理方法 + 銷售收入比例法 + 售價系數(shù)法
五、確定完工標準 — 三種標準財稅風險把控及實操技巧
1、完工標準 — 會計核算和稅收處理的分水嶺
2、不可忽視的“3個無論”
3、完工標準實操處理技巧
4、思 考：某小區(qū)有20棟樓由一個建筑公司建造，成本無法分開，10棟已經做了完工備案，10棟沒有做完工備案，該小區(qū)是否完工？
六、單位工程成本確認財稅風險把控及實操技巧
1、單位工程成本如何計算？
2、總成本確認財稅差異處理及風險把控
3、可售面積確認財稅要點把控
4、后期取得票據是否可以更改單位工程成本？
5、稅務機關如何通過單位工程成本判斷成本是否作假？
6、尾房銷售中單位工程成本確認及處理技巧
七、銷售成本核算財稅風險把控及實操技巧
1、銷售成本結轉財稅要點及處理技巧
2、成本結轉中常見的舞弊手段
3、案例實操：成本結轉的計算過程及賬務處理
4、舊房銷售成本核算及風險管控
八、后續(xù)成本的二次調整財稅核算要點及實操技巧
思 考：已經銷售的開發(fā)產品應當負擔的成本是否需要追溯調整？

第三部分：收入核算確認深度剖析及稅務優(yōu)化
1、地產企業(yè)四類收入及財稅風險管控
2、售房收入類型及財稅要點把控
3、代收費用核算及3大稅種涉稅要點處理
4、視同銷售各稅種財稅差異比對及風險管控
5、以房抵工程款財稅核算要點及風險把控
6、房地產轉讓價格明顯偏低何種情況可視為有正當理由？
7、精裝房銷售收入成本財稅核算及風險管控
8、車庫財稅風險管控及誤區(qū)處理
9、地產企業(yè)虧損向前彌補涉稅要點把控及案例剖析
10、房屋代建涉稅風險把控及規(guī)劃策略

第四部分：并購重組、架構調整財稅風險剖析及規(guī)劃策略
1、并購重組是地產企業(yè)突破當前困境的出路指引
2、并購重組中的誤區(qū)和陷阱
3、合理運用并購重組優(yōu)惠政策降低稅負
4、地產企業(yè)如何進行最優(yōu)稅負布局？
5、注銷清算程序及財稅風險管控
6、注銷不可忽視的財稅法風險及案例實操技巧

地產業(yè)成本核算結轉公開課