房地產開發(fā)項目工程管理

一、項目工程管理策劃概述
1、解讀工程管理策劃&項目管理策劃
（1）什么叫工程管理策劃
（2）項目管理策劃的目的
2、工程管理策劃的演進歷程
（3）萬科早期的《工程管理指導書》
（4）萬科近期的《項目前期工程管理策劃》+《實施階段工程管理策劃》
（5）各房企的的借鑒和引進
3、工程管理策劃在不同房企的差異化運用
（6）標桿房企（產品線——項目管策劃）
（7）中小房企（項目策劃——工程管理策劃）

二、房企工程管理系統(tǒng)VS工程管理策劃的運用
1、甲方工程管理的認識
（8）房地產企業(yè)的生意模式簡述
（9）甲方與乙方的角色辨識
案例：總經理主持的開工啟動會議
（10）甲乙方關系界定的1個關鍵基礎
（11）甲方工程管理的3+1個矛盾的協(xié)調（進度、質量、成本、？）
2、房地產項目管理的認識（項目經營管理目標計劃）
（1）界定項目范圍和內容
（2）項目開發(fā)經營1+7全景計劃的構成
（3）項目開發(fā)計劃目標（7個關鍵計劃）的編制、監(jiān)控、調整、考核
（4）公司管理（行政人事）計劃
3、房地產工程管理的任務和工作內容及分工演變
（1）單一項目的項目公司
（2）多項目的城市公司
（3）多項目的區(qū)域（集團）公司
案例：分別結合不同類型的公司組織架構案例分析
4、甲方工程管理人員的四個角色
（1）是項目管理者而非單純工程管理者
（2）現(xiàn)場工程管理標準的制定者與檢查者
（3）客戶的工程質量代表
（4）供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者
5、房企承擔工程管理及項目管理責任的崗位辨識
（1）工程管理部（招采合約部、采供中心）
（2）項目部、項目工程部、項目公司工程部
（3）項目公司總經理VS項目（部）（總）經理
6、各項目的“進度、品質、成本”的第一責任主體辨識
7、工程管理策劃在不同房企的運用選擇
（1）各項目“工程管理策劃”工作的第一責任主體辨識
（2）項目部（總）經理到位前的“工程管理策劃”責任主體辨識

三、項目拿地階段的工程管理策劃
1、房地產項目決策管理流程簡述
2、配合可行性研究階段的具體工作
3、負責新項目（土地）的實物交割接管（場地、圍墻、臨建、……）
4、配合取得《土地證》的其他或有工作（征地、拆遷、民擾、……）
《國有土地證使用證》的報批報建流程

四、項目策劃階段的工程管理策劃
1、房地產項目策劃管理流程簡述
2、市場調研和競爭樓盤調查
案例：天津萬科水晶城項目（各大樓盤熱銷戶型具體技術指標）
3、客戶定位及目標客戶需求特征調研
案例：客戶調查問卷
4、造價定位及限額設計
案例：成本管理方法——目標成本計劃（測算版）
5、產品定位（品質規(guī)劃）
6、概念設計階段的配合工作
參與《概念設計任務書》評審
參與概念設計成果評審
7、運營定位策劃的配合工作
參與《項目經營計劃指導書》編制
參與《產品建議書》評審

五、規(guī)劃及方案設計階段的工程管理策劃
1、配合修建性詳細規(guī)劃方案設計
案例：規(guī)劃方案設計任務書樣本
（1）管網規(guī)劃綜合方案設計
（2）園林景觀方案設計
2、參與單體建筑方案設計評審
案例：方案設計審圖要點
3、配合方案設計優(yōu)化
案例：方案設計優(yōu)化規(guī)范詳解
4、獨立賣場的規(guī)劃選址及單體建筑設計

六、交付標準確認及樣板房示范區(qū)設計環(huán)節(jié)的工程管理策劃
1、配合交工標準設計及評審
2、配合示范區(qū)及樣板房工程
案例：萬科示范區(qū)操作指引
3、精裝修交工樣板房的專項工程組織
（1）室內精裝修設計組織
（2）室內精裝修材料及設備家具選型封樣
案例：某精裝修工程目標成本計劃分解

七、擴初及施工圖設計階段的工程管理
1、初步設計階段
（1）初步設計任務書
（2）初步設計成果評審
案例：初步設計評審要點
2、施工圖設計階段
（1）施工圖設計任務書
案例：施工圖設計任務書樣本
案例：施工圖出圖成果標準
（2）施工圖設計成果評審
案例：施工圖設計審查要點（建筑、結構及水電等）
3、獲取《建設工程規(guī)劃許可證》

八、工程外包招采環(huán)節(jié)的工程管理
1、工程外包招采策劃
2、工程外包招采計劃
3、編制外包工作任務書
案例：萬科某項目《工程管理指導書》樣本
4、承包方的資格審核和考察
（1）工程業(yè)績實地考察
（2）項目經理部成員面試
5、承包商的招標選擇
（1）招標文件編制和審核
（2）施工組織設計評審
質量目標和保證措施評審
6、向中標單位的任務交底和管理交底
（1）外包工作任務書交底
（2）工程管理流程交底
7、簽訂外包合同
案例：《工程施工合同》樣本
8、獲取《建設工程施工許可證》

九、部品、材設選型及招采環(huán)節(jié)的工程管理策劃
1、甲供（含甲指乙供）材設的招采
（1）材設選型、招采及進場計劃
（2）設計選型選樣
（3）材設招采定樣
（4）采購合同及封樣
2、需深化設計的部品采購及分包工程的招采
舉例1：門窗及幕墻工程
舉例2：電梯采購工程
舉例3：智能化工程
3、乙供材的限價及品質管控

十、工程施工過程中的工程管理策劃
1、進度管理
（1）項目施工進度計劃管理的核心
項目進度管理的3個關鍵目標
《銷售許可證》的報批報建流程
《竣工備案證明》的報批報建流程
《準住證》的報批報建流程
（2）工程配套計劃的編制管理的核心
2、技術管理
（1）圖紙管理的主要內容
（2）如何進行圖紙評審
（3）設計變更管理的主要內容
（4）施工技術管理
3、質量管理
（1）質量目標體系的確定
（2）如何做好事前控制
（3）過程如何監(jiān)控
（4）客戶敏感質量問題如何控制
案例：《萬科ABC質量管理規(guī)范》
（5）工程巡視管理主要內容
（6）如何做好事后控制
（7）隱蔽工程的驗收
（8）物業(yè)接管驗收
（9）驗收總結報告
4、成本管理
（1）成本動態(tài)控制管理
（2）工程款支付管理關鍵點
（3）合同外增量成本管理
（4）現(xiàn)場簽證的管理主要內容
（5）特急零星工程管理方法
（6）索賠與反索賠的核心
5、監(jiān)理公司的管理
（1）對監(jiān)理公司的要求
（2）控制依據(jù)
（3）對監(jiān)理工程師的資格審查
（4）監(jiān)理公司監(jiān)理行為的監(jiān)督
（5）監(jiān)理的文件管理監(jiān)督
（6）監(jiān)理公司與承建商的關系協(xié)調
（7）承建商之間的協(xié)調
（8）監(jiān)督監(jiān)理公司對施工單位編制的索賠簽證的審核工作
（9）監(jiān)理檔案資料提交與驗收
6、檔案文件管理
7、安全文明施工管理
（1）安全文明施工的管理標準
（2）督促監(jiān)理公司做好施工安全和文明施工的監(jiān)控管理
（3）責成監(jiān)控整改
8、其他
（1）民擾及擾民
（2）政府管理資源對接管理

十一、工程交付維保環(huán)節(jié)的工程管理策劃
1、成品保護管理
2、工程物業(yè)移交
（1）工程移交原則上應具備哪些條件
（2）工程移交物業(yè)公司程序
3、保修期內維修
（1）明確保修期內維修工作的責任分工
（2）確定維修管理的標準
（3）保修款的結算
4、項目工程后評估
（1）項目工程后評估的意義
（2）項目后評估的主要內容
5、產品缺陷反饋機制
（1）萬科CRM客戶關系管理系統(tǒng)
（2）萬科產品服務理念和管理主要內容
案例：產品缺陷反饋作業(yè)指引

十二、萬科《項目前期工程管理策劃》教程詳解
1、前期定義 
2、工作推進
3、土地關系摸查 
4、法律關系摸查 
5、地塊現(xiàn)場摸查 
6、收地
7、社區(qū)關系建設 
8、政府相關部門溝通 
9、前期人員配置
10、前期工程
11、市政配套摸查
12、總平面策劃
13、公司相關部門溝通

十三、萬科《實施階段工程管理策劃》教程詳解
1、工程概況
2、管理目標設定
3、項目管理架構
4、現(xiàn)場施工臨設布置 
5、首期示范區(qū)策劃
6、進度管理 
7、質量管理
8、成本管理 
9、安全及文明施工管理
10、其他

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