市場拓展創(chuàng)新課程

課程背景：
2024年全年經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期中，基建投資依舊發(fā)揮經(jīng)濟增長穩(wěn)定器的功能。投資占比中一般主要是三大方面，制造業(yè)投資、房地產(chǎn)投資、基建投資。從傳統(tǒng)投資驅(qū)動邏輯來看，制造業(yè)投資緊跟市場，房地產(chǎn)投資兼具市場化屬性與宏觀調(diào)控，基建投資傳統(tǒng)驅(qū)動力更多來自于政府宏觀調(diào)控。2024年是實現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標的關(guān)鍵之年。各地聚焦強化區(qū)域核心功能、以“三大工程”建設(shè)、防范化解債務(wù)風(fēng)險等工作目標，提出了一批創(chuàng)新色彩濃厚、區(qū)域特征彰顯的基建投資項目。“
《關(guān)于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導(dǎo)意見》的通知國辦函〔2023〕115號為新一輪PPP模式定下了新規(guī)矩。2023年9月底國辦向部分金融機構(gòu)下發(fā)的《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》（下稱“35號文”），同時2024年初國辦印發(fā)《重點省份分類加強政府投資項目管理辦法(試行)》強化了12個高風(fēng)險省份政府投資監(jiān)管，暫停和緩建了大量工程投資項目。
與此同時央行通過PLS貨幣政策工具下達近萬億資金，支持和保障2024年“三大工程”城市更新、城中村改造、平急兩用設(shè)施實施。2024年對于項目投資來講，政府投資和融資平臺兩大業(yè)主的任何一個宏觀調(diào)控政策都意味著2024年項目的布局和方向調(diào)整，甚至要做出重大的戰(zhàn)略方向改變。
本課程將從2024年項目投融資資領(lǐng)域的模式選擇、市場布局、投資主主體、企業(yè)如何全過程參與其中進行解讀。

課程對象：
建筑施工類央國企及分子公司、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、城投公司

課程方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析

課程收益：
掌握建筑工程行業(yè)的投資的總體趨勢與熱點
掌握工程項目策劃思路、模式、資金申請路徑與落地
掌握萬億國債和地方政府專項債券項目包裝、策劃與實施及施工市場開拓
掌握基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募RETIs對于項目投融募管退的作用與操作流程
掌握合規(guī)性新政模式一些衍生模式創(chuàng)新EPC+F、ABO、EOD模式的案例應(yīng)用
掌握隱性債務(wù)隱患防范與創(chuàng)新模式要點依據(jù)

課程大綱
第一講2024年項目投融資行業(yè)的總體趨勢及熱點
一、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟對2024年行業(yè)的壓力
1.宏觀經(jīng)濟“疤痕效應(yīng)”比想象的要深要廣
2.房地產(chǎn)周期調(diào)整比以往更深更廣
3.地方財政的財政能力超預(yù)期下滑
4.建工行業(yè)是2024年經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器與壓艙石
5.“三大工程”是當前建工行業(yè)的新發(fā)展機遇抓手
6.城鎮(zhèn)化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內(nèi)的重要市場開拓領(lǐng)域
7.2024年是十四五規(guī)劃完成的關(guān)鍵之年
8.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
9.投建營一體化發(fā)展是建工行業(yè)的必然選擇
10.政府宏觀調(diào)控的基建投資正轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)投資為主導(dǎo)驅(qū)動
11.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
二、有效投資不足-2024年行業(yè)的挑戰(zhàn)與隱性債務(wù)壓力
1.城鎮(zhèn)化進程減速降低城市建設(shè)進程
2.少子化與老齡化減弱城市建設(shè)進程
3.防范與化解隱性債務(wù)基建投資動力不足
4.新機制下PPP政府和社會資本合作模式減少政府付費與補貼
5.全國東北、西北、西南12省份基建投資與平臺融資暫停
a)國辦發(fā)〔2023〕35號”文《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》
b)國辦發(fā)【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》
三、2024年項目投資的驅(qū)動力與方向
1.都市圈與城市群基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套投資
2.三大工程（保障房、城中村改造、平急兩用）驅(qū)動政府和企業(yè)投資
3.新能源（風(fēng)光水）建設(shè)投資
4.鄉(xiāng)村振興建設(shè)（人居工程、土壤修復(fù)、公廁革命、環(huán)境整治）
5.房地產(chǎn)增量下滑但依舊維持年均10億平開發(fā)體量
6.地下管網(wǎng)管廊建設(shè)投資

第二講2024年項目投融資破局與托底
一、2024年工程行業(yè)新的投資的錢從何而來
a)地方財政資金中基金性預(yù)算與土地出讓凈收益
b)2024年專項債投向保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
c)政策銀行的PSL專項貸款
d)案例：國家開發(fā)銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元
e)案例：新疆賽德投資發(fā)展有限公司獲得農(nóng)發(fā)展銀行建設(shè)600套保障性租賃住房貸款
f)商業(yè)銀行貸款與地產(chǎn)租賃開發(fā)貸及地產(chǎn)租賃經(jīng)營貸
g)公積金中心公積金貸款
h)資產(chǎn)證券化與不動產(chǎn)REITs
二、重點政府投資類項目方向
7.基礎(chǔ)鑄石-政府投資的第一大類：傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施
8.新苗布道-政府投資的第二大類：新基建投資
9.安居樂業(yè)-政府投資的第三大類：保障房公租房城市更新
10.青山綠水-政府投資的第四大類：環(huán)境投資
11.民生康寧-政府投資的第五大類：公共衛(wèi)生體系投資
三、重點市場化投資項目方向
12.濟世育人-市場投資的第一大類：醫(yī)療教育
13.暢通無阻-市場投資的第二大類：停車場
14.綠能迎暉-市場投資的第三大類：風(fēng)光水電
15.暮年金樽-市場投資的第四大類：養(yǎng)老與康養(yǎng)
16.商旅業(yè)興-市場投資的第五大類：商業(yè)與消費

第三講創(chuàng)新投融資模式介紹、項目案例及風(fēng)險管理
一、項目投資主體分類
1.政府投資模式、企業(yè)投資模式關(guān)聯(lián)及區(qū)別解析
a)政府投資-公益性項目
i.PPP屬于政府投資項目
ii.地方政府專項債券投資屬于政府投資項目
b)企業(yè)投資-企業(yè)投資項目核準和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風(fēng)險管理
d)政府投資條例對于投資企業(yè)的利好與風(fēng)險
3.企業(yè)投資項目-經(jīng)營性項目
a)企業(yè)投資項目的資金籌措
b)企業(yè)投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
二、投資模式合規(guī)性幾個重要文件要點
1.《政府投資條例》
2.《地方政府債券發(fā)行管理辦法》財庫〔2020〕43號
3.《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》
4.《銀行保險機構(gòu)進一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險防范化解工作的指導(dǎo)意見》
5.《*辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》國辦發(fā)〔2022〕19號
三、項目投資融資的邏輯、風(fēng)險與挑戰(zhàn)
1.項目投資的收益與收益分配
a)投資人-投資模式、投資風(fēng)險、投資收益、回款周期、投資回報、內(nèi)部收益率
b)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
c)政府方-防隱債、促投資、見效益
2.政府投資面臨的挑戰(zhàn)
d)財政處罰
e)審計追蹤
3.企業(yè)投融資面臨的挑戰(zhàn)
a)競爭激烈、放棄投資利潤、舍掉工程利潤
b)項目新技術(shù)風(fēng)險、融資風(fēng)險、運營風(fēng)險、材料上漲風(fēng)險累加
四、創(chuàng)新模式及案例介紹
1.新機制下PPP政府和社會資本合作模式解讀
2.2024年地方政府專項債券項目謀劃
a)有收益的公益性項目
b)額度限制
c)利息保障倍數(shù)
d)可做資本金
e)10大領(lǐng)域
f)政府投資項目
3.基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴募機制
c)不動產(chǎn)上市與公司上市的優(yōu)劣對比
4.特許經(jīng)營模式與政府購買服務(wù)
a)可行性缺口補助與固定回報的異同
b)兩標并一標的文件依據(jù)
案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合
5.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
a)股權(quán)型融資+EPC
b)債權(quán)型融資+EPC
c)延付型融資+EPC
案例解析：EPC模式合規(guī)但EPC+F模式灰色操作、適用領(lǐng)域
案例解析：中國電建甌江口產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資與建設(shè)
案例解析：基金認購+EPC”模式四川路橋?qū)嵺`案例
6.EOD、TOD、ABO模式與片區(qū)開發(fā)案例解讀
d)片區(qū)開發(fā)項目選址原則
e)片區(qū)開發(fā)項目自平衡是關(guān)鍵
f)片區(qū)開發(fā)主體設(shè)計與自平衡模式
案例解析：保定市主城區(qū)城中村連片開發(fā)ABO項目創(chuàng)新
7.一二三級聯(lián)動與金茂的覽秀城項目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項目
8.城市更新、舊城改造類項目
a)資源捆綁型項目實施
b)城市更新流程
五、土地出讓金在投資模式創(chuàng)新中的合規(guī)性把握
1.納入政府基金預(yù)算管理
2.土地出讓金劃轉(zhuǎn)至國庫
3.土地出讓收入支付范圍
4.土地出讓金稅務(wù)部門征收以及支農(nóng)計提
六、融資平臺的在項目投資中的作用
1.融資平臺公司投資行為屬于企業(yè)投資
2.政府授權(quán)、聯(lián)合投資+EPC
七、地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險
1.隱性債務(wù)的定義與識別
2.違規(guī)舉債與隱性債務(wù)的關(guān)系

第四講三大工程類項目投融資模式與創(chuàng)新
八、“三大工程”基本定義、項目類型及特點
1.三大工程的基本定義及范圍
a)保障性住房建設(shè)
i.新市民高端人才農(nóng)民工與低收入無房群體住房保障
b)超大特大城市城中村改造
i.拆除重建整治提升拆整結(jié)合
c)平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
i.平時旅游康養(yǎng)休閑醫(yī)療物流保障急時應(yīng)急隔離臨時安置物資保供
2.三大工程的項目特點
a)同步規(guī)劃建設(shè)匹配基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)
b)相互結(jié)合彼此融入
c)*財政補貼地方預(yù)算配合政策銀行與國有銀行融資高度保障
d)央行為三大工程重啟低息“棚改”貨幣工具抵押補充貸款(PSL)
九、“三大工程配套政策落地
1.中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見
a)加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度
b)滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求
c)增強金融機構(gòu)住房租賃貸款投放能力
d)拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道
e)穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金
2.國常會審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文)
a)按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則
b)城市人民政府按劃撥方式供地和負責(zé)建設(shè)配套設(shè)施
c)配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定
d)試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款
十、2024年三大工程投融模式與結(jié)合應(yīng)用
1.新機制下PPP政府和社會資本合作模式與三大工程實施結(jié)合點
2.國辦發(fā)〔2023〕35號”文《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》解讀
3.國辦發(fā)【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》解讀
4.2024年地方政府專項債券項目投資領(lǐng)域新增保障性住房與城中村改造
5.基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs與保障房、平急兩用、城中村改造運營結(jié)合
6.特許經(jīng)營模式與城中村改造后產(chǎn)業(yè)升級結(jié)合
7.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的實踐風(fēng)險
8.EOD、TOD、ABO模式與三大工程結(jié)合解讀
9.一二三級聯(lián)動模式設(shè)計與城中村改造
十一、保障房項目建設(shè)投資解讀及背景介紹
10.保障房項目建設(shè)投資主體與融資政策
a)*財政投資匹配地方財政預(yù)算的政府投資
b)企業(yè)市場化融資與特殊的融資政策支持下的企業(yè)投資
十二、保障性租賃住房供應(yīng)渠道及土地政策
11.集體經(jīng)營性建設(shè)用地
12.企事業(yè)單位自有閑置土地
13.產(chǎn)業(yè)園配套用地
14.存量閑置房
15.新供應(yīng)國有建設(shè)用地
十三、保障性租賃住房兩個類別及規(guī)模
16.保障房市場+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
17.保障房投資主體是誰
a)傳統(tǒng)城投公司類的投融資平臺公司
b)政府新設(shè)立的類平臺管理類公司
c)融資白名單下的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商
d)央國企建工企業(yè)投資公司于地產(chǎn)平臺
18.十四五保障房的建設(shè)規(guī)模7億平
十四、城中村改造的基本特征與要素
1.城中村改造的三個類型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整結(jié)合
2.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質(zhì)與用途的拆別
b)改造實施主體的差別
c)前期土地一級開發(fā)補償主體與資金可融資
d)整治提升類項目拆除比例提高至30%
十五、城中村改造利資金平衡方案設(shè)計
3.城中村改造的三級利潤概念與投融資平衡
a)土地整體與一級開發(fā)引入前期服務(wù)商與實施單位
b)土地開發(fā)與二級開發(fā)實施單位與拿地單位分離
c)資產(chǎn)持有與三級利潤與收入
4.城中村改造參與主體
a)政府主導(dǎo)型
b)企業(yè)主導(dǎo)型
c)政企聯(lián)合型
十六、城中村改造資金來源與保障
5.政府投資財政預(yù)算資金
a)*專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓收益
6.企業(yè)投資市場化融資
a)城投類國有企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、施工企業(yè)
b)物業(yè)權(quán)利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
7.政策性銀行貸款與國有銀行專項貸款
十七、平急兩用的特點
8.平急兩用的概念與分類
a)平時作為文旅康養(yǎng)醫(yī)療物流設(shè)施急時作為應(yīng)急安置與隔離
b)符合門類的存量項目增設(shè)平急兩用設(shè)計
c)新建項目增設(shè)應(yīng)急設(shè)計
9.平急兩用的領(lǐng)域
a)文旅、酒店民宿
b)公共衛(wèi)生、城郊大倉物流、應(yīng)急避災(zāi)
c)公共設(shè)施管
d)高速公路服務(wù)區(qū)
十八、平急兩用項目選擇思路
10.改造提城升市的大公型共設(shè)施（大城市的共公綠地、大體型育館、圖書等館公共空間）
a)對城應(yīng)市急建設(shè)行進補足短板；
11.對城重市要生命線工程、物流倉儲、醫(yī)院設(shè)施行進按新標準行進改造/新建
a)傳的統(tǒng)應(yīng)急難避的處置思維；
12.結(jié)城合市更新、鄉(xiāng)村振興、文旅融合項進目行建設(shè)
a)郊區(qū)有多較閑置源資和空間待盤活利用
13.主動利用當?shù)氐淖》空吲c保障房建設(shè)與城中村改造進行規(guī)劃融合

市場拓展創(chuàng)新課程