房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管控培訓(xùn)

課程大綱
第一部分 鳥瞰成本
1.房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本構(gòu)成
1.1一級(jí)費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：直接費(fèi)（開發(fā)成本）、間接費(fèi)
1.2二級(jí)費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、環(huán)境工程費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)
案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)劃分
2.成本在財(cái)務(wù)指標(biāo)中的作用與影響
2.1.利潤(rùn)表
2.2.凈利與毛利
2.3.毛利與贈(zèng)送率的關(guān)系

第二部分  成本管理的階段劃分
1.可研階段成本管理（拿地階段）
1.1.產(chǎn)品定位和建造標(biāo)準(zhǔn)；
1.2.項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)；
1.3.當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況和壟斷行業(yè)情況；
1.4.土地現(xiàn)狀及周邊地塊情況；
1.5.預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)
2.概念設(shè)計(jì)階段成本控制(即項(xiàng)目產(chǎn)品定位階段的成本控制)；
2.1.地塊中的多方案土方平衡測(cè)算
2.2.總圖標(biāo)高、地下室布局、戶型設(shè)置、贈(zèng)送面積、地庫(kù)形式、地庫(kù)層數(shù)及層高、地上地下車位比、地下車位配比、主體層高及總高度對(duì)成本的影響；
2.3.控制車位配比及地上地下車位比，用足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的地上車位配比；
2.4.結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)劃建筑層數(shù)
3.方案設(shè)計(jì)階段成本控制(即項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段的成本控制)；
3.1.復(fù)核規(guī)劃指標(biāo)中實(shí)際建筑面積及指標(biāo)間的邏輯關(guān)系；
3.2.與項(xiàng)目研發(fā)、銷售、發(fā)展、工程、客服、物業(yè)確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)；
3.3.啟動(dòng)版目標(biāo)成本與投委會(huì)版成本差異及原因分析；
3.4.關(guān)鍵成本項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)管控措施；
3.5.對(duì)地上可售比、贈(zèng)送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車位面積、人防類型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)行成本優(yōu)化。

4.擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制；
4.1.外立面材質(zhì)和用量，線條的規(guī)格和用量；
4.2.提供幾種基礎(chǔ)方案進(jìn)行成本測(cè)算選型。
5.施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制；
5.1.鋼筋含量、混凝土含量；
5.2.墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例設(shè)計(jì)限額；
5.3.保溫材質(zhì)、厚度設(shè)計(jì)限額。
案例：地庫(kù)成本優(yōu)化案例
案例：龍湖地產(chǎn)限額指標(biāo)
6.工程實(shí)施階段成本控制
6.1.招標(biāo)管理及成本控制
案例：如何避免工程清單計(jì)價(jià)模式下的不平衡報(bào)價(jià)
案例：集中采購(gòu)帶來(lái)的成本降低
6.2.主要分包二次深化設(shè)計(jì)階段成本控制；
6.3.簽證、變更、洽商階段的成本控制。
7.案例分享（90分鐘）
龍湖杭州香醍溪岸項(xiàng)目高層外立面裝飾成本優(yōu)化
龍湖成都悠山郡成本優(yōu)化案例分享

第三部分  如何編制目標(biāo)成本
1.費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成及分級(jí)
2.費(fèi)項(xiàng)劃分原則
3.成本分?jǐn)傇瓌t
4.目標(biāo)成本編制的關(guān)鍵控制點(diǎn)
5.面積指標(biāo)口徑的統(tǒng)一
6.配置標(biāo)準(zhǔn)的選擇
7.目標(biāo)成本編制案例分享
8.項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)——成本篇
案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本實(shí)例講解
第四部分  目標(biāo)成本的管理
1.目標(biāo)成本管理責(zé)任界定
2.目標(biāo)成本管理階段劃分
3.目標(biāo)成本成果提交時(shí)間
4.目標(biāo)成本調(diào)整依據(jù)
5.公共配套目標(biāo)成本
6.目標(biāo)成本管控級(jí)層級(jí)
7.成本系統(tǒng)中預(yù)警措施
8.動(dòng)態(tài)成本管理
9.目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)回顧時(shí)點(diǎn)
10.成本指標(biāo)庫(kù)及項(xiàng)目后評(píng)估
案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的層級(jí)劃分及關(guān)鍵控制點(diǎn)
第五部分  標(biāo)桿企業(yè)成本對(duì)比分析
案例分享：中海PK龍湖成本分析案例

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