招商運(yùn)營解析培訓(xùn)

主要內(nèi)容：
1. 招商談判技巧
1.1 租戶談判是否主力租戶優(yōu)先 
1.1.1 主力店定義：是指品牌比較*，能為項(xiàng)目帶來巨大客流并對其他品牌有號(hào)召力的那些店鋪。作為購物中心的主要業(yè)態(tài)，不但能聚客，還能提升購物中心的商業(yè)價(jià)值。
1.1.2 主力店招商的優(yōu)先考慮方式 
A. 租金效應(yīng)和動(dòng)線考慮
B. 引入主力店考慮的因素：
    主力店影響力   
    客群和人氣
    非主力店的租金提升
    物業(yè)的增值 
C. 如何排布動(dòng)線：
    動(dòng)線的利用
D. 談判的次序：
先有規(guī)劃后有談判
案例一：一購物中心超市品牌的調(diào)整詳解
動(dòng)線調(diào)整時(shí)的考慮要素：
第一、雙動(dòng)線布局，且在超市門前設(shè)置了中島兼做*廣場，
      作為地下商場的一個(gè)集合點(diǎn)和推廣的中心；
第二、店鋪大小呈現(xiàn)面積大小不一，便于安排不同的業(yè)態(tài)；
第三、通道特別多，尤其是有垂直交通，這對吸引人流有益。 
主力店談判原則：
1. 以客流和對商場的整體帶動(dòng)為優(yōu)先；（案例一中的超市報(bào)價(jià)對比及逃生條款）
2. 品牌具同等影響力時(shí)，以租金為先。
1.1.3  堅(jiān)持一對多原則 
案例二：盒馬鮮生與超級物種的同時(shí)談判 
1.1.4 意向書優(yōu)先原則

1.2 “品牌集合店”成為優(yōu)選
在集合店里，顧客停留的時(shí)間明顯高過單個(gè)品牌店鋪的3倍。這是由于品牌集合店在商品的豐富度上有很大優(yōu)勢，讓消費(fèi)者在選擇過程中掌握了更多主動(dòng)權(quán)，從而增加了逗留時(shí)間。一個(gè)集合店相當(dāng)于一個(gè)品牌主題區(qū)，除了在某一品類上放大了其選擇性，同時(shí)也增加了品牌的容積率。
1.2.1 “品牌集合店”的幾種形式
第一種： 
第二種： 
第三種：
集合店案例：MUJI 
1.3 租戶產(chǎn)品線選擇原則
當(dāng)同類租戶產(chǎn)品線 不一時(shí)，優(yōu)先選擇產(chǎn)品線長的租戶。
1.4 “裝補(bǔ)”的處理原則和方法
1.4.1 裝修補(bǔ)貼還是經(jīng)營補(bǔ)貼
1.4.2 裝修補(bǔ)貼的選擇方式 
1.5 免租期的兩種方式  裝修免租期和經(jīng)營免租期 
討論題：租戶于裝修期內(nèi)提早完成裝修并開業(yè)，需要收取租金嗎？
1.6 設(shè)施設(shè)備的甲方投入和維保責(zé)任
討論題：甲方投入設(shè)備乙方使用，誰維保？

1.7  強(qiáng)勢地位和弱勢地位時(shí)的不同處理方法 
1.7.1 “寒暄”入手，達(dá)到了解品牌商急迫程度和需求 
1.7.2  強(qiáng)勢地位對品牌商經(jīng)營方式的“指導(dǎo)”
1.7.3 弱勢地位對品牌商的“規(guī)勸”
1.7.4 討價(jià)還價(jià)的策略和實(shí)施
1.7.5 談判節(jié)奏的把握
1.8 “排他”條款的處置
1.8.1 “排他”的本質(zhì) ，通過排他條款，商鋪與商場方達(dá)成商場方不再引入與該商鋪相似的其他經(jīng)營者。
租賃合同中簽訂排他條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是平等主體之間在各自收益與風(fēng)險(xiǎn)充分考慮的基礎(chǔ)上形成的。
1.8.2 防止“排他”條款的泛化，不合理的排他內(nèi)容或方式的設(shè)定，不僅增加談判的難度，也不利于商鋪的發(fā)展。
1.9 獲得租戶品牌認(rèn)同的有效方式
1.9.1 經(jīng)營模式的溝通
1.9.2 營業(yè)額獲取方式的一致
1.10 物業(yè)服務(wù)在招商談判中的體現(xiàn)和退讓方式
1.10.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以“談判”嗎？
1.11 坪效是租戶品牌選擇的重要方面
營業(yè)額坪效，就是以最小的面積，實(shí)現(xiàn)*額的營收，也就是事先最高的銷售效率。
最高的租金坪效，就是單位面積下貢獻(xiàn)最高的租金額。
1.12 租戶品牌選擇的兩個(gè)原則
1.12.1 要有一個(gè)或幾個(gè)起到幫項(xiàng)目定下基調(diào)的主力品牌；
1.12.2 適當(dāng)引進(jìn)“需扶持”品牌。
案例七：某商場一樓品牌的兩種組合討論

2. 招商談判準(zhǔn)備
2.1 租金確定方式
a. 投資回報(bào)倒推租金
b. 市場法
2.2 購物中心租金收取的三種方式及其本質(zhì)
2.2.1 固定租金方式
2.2.2 營業(yè)額扣點(diǎn)方式
2.2.3 上述兩種兩者取高
2.2.4 幾個(gè)技術(shù)參數(shù)及其確定
第一，“面積”的定義，以及實(shí)際操作時(shí)的考慮方式。
（考慮“心里”和“物業(yè)”）
第二，配套的技術(shù)系統(tǒng)，如*POS系統(tǒng)。
第三，如何防止“飛單”。
討論題：
1）租金收取方式與租賃面積之間的關(guān)系如何？即如果選擇營業(yè)額扣點(diǎn)方式，租賃面積傾向于大還是小？
2）當(dāng)使用兩者取高模式時(shí)，選擇租金遞增方式，是增底租還是營業(yè)額扣點(diǎn)？

2.3.1 底租和營業(yè)額提成兩者取高，孰真孰假？
討論題：一 5000平方的租戶，底租為3.5元/天/平方，營業(yè)額提成為15%，租金收取方式是兩者取高，已開業(yè)12年，其中有一年曾經(jīng)做到的最高營業(yè)額是4300萬/年，其余均在3500萬/年。
2.4 品牌評估的一般步驟和流程 
附件：品牌評估表
2.5 品牌談判，是人流優(yōu)先還是租金優(yōu)先？
2.6 租金收入預(yù)算和投資回報(bào)間的關(guān)系
2.6.1 預(yù)算和招商談判
2.6.2 財(cái)務(wù)核算方式

3. 招商管理步驟
3.1 市場調(diào)研與商業(yè)定位
 為商業(yè)定位提供市場依據(jù)
案例八：長風(fēng)景畔廣場定位討論過程
3.2 業(yè)態(tài)及品牌落位圖完成并有進(jìn)展控制圖
3.3 完成各業(yè)態(tài)租金底價(jià)和面價(jià)，完成租賃政策

4. 招商過程中涉及的工程問題
4.1  電量問題在招商談判中與物業(yè)聯(lián)手的處理方式
討論題：租戶在租賃合同談判時(shí)提出配置電量不夠，要求擴(kuò)容，如何處理？
4.2 店招和櫥窗燈光開關(guān)如何控制
4.3 商場用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定
4.3.1 考慮峰、谷、平
4.3.2 考慮銅損和鐵損
4.3.3 考慮同類商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

5. 招商管理中涉及的商務(wù)和法務(wù)問題
5.1 租賃合同文本用哪方？ 
5.1.1 租賃意向書與租賃合同之間的邏輯關(guān)系
5.2  催租函及步驟 
5.2.1 催租的標(biāo)準(zhǔn)流程
5.2.2  催租的要點(diǎn)
5.3 滯納金及其作用
5.3.1  滯納金的計(jì)算方式
5.3.2  滯納金在租賃合同及其續(xù)約與否過程中的作用
5.4.1  商管公司和租戶各自保險(xiǎn)的內(nèi)容在租賃合同中的表述 
5.4.2  真實(shí)出險(xiǎn)過程中保險(xiǎn)條款的運(yùn)用
案例十二：一影院裝修過程中的出險(xiǎn)處置和租賃合同條款的使用

6. 招商以經(jīng)營指標(biāo)為指導(dǎo)
6.1 租戶端指標(biāo)分析 -租售比
6.2 租戶端指標(biāo)分析 - 提袋率
6.3 租戶端指標(biāo)分析 -人流及其分布
6.4 經(jīng)營端指標(biāo)分析
6.4.1 從坪效及其分布階段判斷商場整體的成熟程度
6.4.2 從業(yè)態(tài)經(jīng)營面積占比和銷售貢獻(xiàn)率看商業(yè)的業(yè)態(tài)分布的合理性

7. 社區(qū)商業(yè)一些新的業(yè)態(tài)
7.1 深夜食堂
7.2 餐吧業(yè)態(tài)的涌現(xiàn)
7.3 無人商店
7.4 24小時(shí)書店
7.5 自助健身
7.6 主題飛行館
案例剖析：長風(fēng)大悅城收購后的業(yè)態(tài)配置調(diào)整和工程改造

招商運(yùn)營解析培訓(xùn)