房地產(chǎn)企業(yè)項目運營

【課程背景】
   大浪淘沙，數(shù)度調(diào)控，房地產(chǎn)市場跌宕起伏，以價換量，競爭加劇，房地產(chǎn)市場微利時代提前來臨，如今進軍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，如何把控項目運營與經(jīng)營風(fēng)險，稅收問題不可忽視。
   感受房地產(chǎn)市場脈搏，合理把控稅收風(fēng)險，規(guī)避稅收損失，提前謀劃布局乃項目運營之道，本次課程旨在通過會計基礎(chǔ)管理、稅收基本常識、項目管控要點引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)項目管理團隊如何從稅收角度看項目管理和運營，如何從項目管控方面看對于稅收的影響，追求兩者協(xié)同前進，避免顧此失彼，以保障企業(yè)良性、穩(wěn)健發(fā)展。

【課程大綱】
第一部分  認(rèn)識房地產(chǎn)
1、房地產(chǎn)取得土地性質(zhì)與開發(fā)產(chǎn)品關(guān)系
2、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分
3、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種有哪些？
4、房地產(chǎn)開發(fā)階段與稅收關(guān)系
5、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的證照與稅收關(guān)系
6、房地產(chǎn)開發(fā)組織設(shè)置

第二部分  拿地及持有稅金問題
1、取得土地后何時繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
2、持有土地期間如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
3、取得土地后何時繳納契稅
4、土地契稅計稅依據(jù)如何確認(rèn)
5、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費是否都要計征契稅？
6、劃撥土地轉(zhuǎn)讓如何簽訂合同？
7、土地與增值稅關(guān)系處理
8、土地與土地增值稅關(guān)系處理
9、土地取得有無附加“配建”條件
10、土地取得有無政府返還資金
11、土地有無紅線外附加支出
12、設(shè)立項目公司拿地
13、拿地后設(shè)立項目公司
14、公司注冊地與土地所屬地不在一個城市風(fēng)險如何化解
15、項目公司、子公司、分公司區(qū)別
16、土地投資稅收問題
17、土地置換中稅收爭議有哪些

第三部分  前期規(guī)劃及稅金問題
1、運營主體與兵團稅收、地方稅收之間關(guān)系
2、開發(fā)項目凈收益水平、綜合稅負(fù)取決于項目前期規(guī)劃、設(shè)計階段
3、土地面積、容積率、總建筑面積、可售建筑面積、不可售面積相互邏輯關(guān)系
4、會計核算科目如何設(shè)計
5、合約規(guī)劃如何設(shè)計
6、合約規(guī)劃與會計科目相互邏輯關(guān)系
7、如何做好投資測算
8、棚戶區(qū)改造稅收認(rèn)識
9、保障性租賃住房稅收優(yōu)惠

第四部分  開發(fā)建設(shè)階段與稅收關(guān)系
1、合約規(guī)劃與目標(biāo)成本控制
2、工程施工合同簽訂與計稅方式
3、包工包料、包工不包料、清包工合同稅務(wù)關(guān)系認(rèn)定
4、房地產(chǎn)工程合同大包、甲供、甲控區(qū)別與應(yīng)用
5、材料供應(yīng)方式與合同價款換算關(guān)系
6、主體合同、基礎(chǔ)合同簽訂方式與增值稅計稅方法
7、工程合同中水電費稅務(wù)風(fēng)險控制
8、工程合同一般計稅與簡易計稅價格區(qū)別
9、成本核算路徑
10、會計如何確定成本對象
11、成本對象稅費有幾種核算方法
12、投影面積法應(yīng)用
13、層高系數(shù)法應(yīng)用
14、公共配套設(shè)施放在前期還是后期
15、營銷設(shè)施（售樓部、樣板間、展示中心）如何核算
16、工程管理臨時設(shè)施如何核算
17、地下人防設(shè)施如何核算
18、怎么算產(chǎn)品“完工”
19、如何結(jié)轉(zhuǎn)“完工”成本
20、計稅成本終止日如何確定
21、結(jié)轉(zhuǎn)“完工”成本可否預(yù)提
22、預(yù)提開發(fā)成本應(yīng)注意哪些問題
23、地下產(chǎn)品可否分?jǐn)偼恋爻杀?/p>

第五部分  營銷與稅收問題
1、認(rèn)籌與稅務(wù)處理
2、定金與稅務(wù)處理
3、首付款、按揭款與稅務(wù)處理
4、商品房買賣合同如何約定面積確權(quán)差異
5、商品房買賣合同如何約定車位等使用方式
6、商品名銷售政策有哪些
7、買房送車、送裝修、送契稅、送首付、代墊首付等如何處理
8、買房收款開收據(jù)還是開發(fā)票
9、開收據(jù)與開發(fā)票有何區(qū)別
10、收取業(yè)主契稅、維修基金、辦證費、分戶圖費、壁掛爐費、抵押權(quán)證費等如何處理
11、增值稅視同銷售
12、增值稅留抵退稅房地產(chǎn)企業(yè)也可享受
13、增值稅留抵退稅享受與否對于實際稅負(fù)有無影響
14、預(yù)繳增值稅不繳可行
15、增值稅銷項稅抵減如何應(yīng)用
16、預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品預(yù)繳增值稅何時抵減
17、增值稅稅負(fù)率預(yù)計小于3%，預(yù)繳增值稅可否不繳？
18、安置房價格偏低，是否視同銷售？

第六部分  企業(yè)所得稅匯算清繳問題
1、預(yù)收款企業(yè)所得稅如何預(yù)繳
2、預(yù)收款企業(yè)所得稅如何匯算清繳
3、預(yù)收款何時確認(rèn)收入
4、預(yù)繳增值稅與預(yù)繳企業(yè)所得稅信息比對
5、增值稅與企業(yè)所得稅年報信息比對
6、預(yù)繳增值稅與預(yù)征土地增值稅信息比對
7、下列問題如何處理
－交付開發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)收入
－交付不開發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)收入
－交付開發(fā)票不結(jié)轉(zhuǎn)收入
－交付不開發(fā)票不結(jié)轉(zhuǎn)收入
－不交付不開發(fā)票不結(jié)轉(zhuǎn)收入
－不交付開發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)收入
－不交付開發(fā)票不結(jié)轉(zhuǎn)收入
－不交付不開發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)收入
－稅金及附加何時結(jié)轉(zhuǎn)
8、產(chǎn)品完工年度如何所得稅匯算清繳

第七部分  土地增值稅清算問題
1、清算單位確定為土地增值稅清算稅收籌劃第一步
2、土地增值稅定價模型
3、土地增值稅預(yù)征率及預(yù)征稅款
4、土地增值稅工程造價扣除標(biāo)準(zhǔn)與成本核算
5、精裝修房銷售與土地增值稅
6、土地成本扣除稅務(wù)爭議
7、開發(fā)成本分?jǐn)偡椒ǎㄖ苯映杀九c共同成本）
8、開發(fā)成本扣除稅務(wù)爭議
9、車位與清算
10、儲藏間與清算
11、附贈與清算
12、清算收入確定
13、清算稅金及附加扣除
14、計算扣除與據(jù)實扣除
15、拆遷安置與土地增值稅
16、村企合作與土地增值稅
17、配建房轉(zhuǎn)移與土地增值稅
18、尾房銷售與土地增值稅
19、舊房買賣與土地增值稅

第八部分  房地產(chǎn)相關(guān)稅收問題
1、小規(guī)模納稅人起征點提高對房地產(chǎn)有無利好
2、企業(yè)與小規(guī)模納稅人簽訂合同，稅率定多少？
3、房地產(chǎn)利用小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠與籌劃路徑
4、印花稅法出臺后對合同簽訂的影響

房地產(chǎn)企業(yè)項目運營